打开一个物理零售商店可能会让人望而生畏。虽然商店可以是发展业务的重要工具，但租赁过程可能是艰巨和压倒性的。
本零售租赁指南将概述租赁流程，选择零售地点的策略，以及谈判租赁以支持您的业务目标的技巧。
为什么零售空间是2022年的热门话题
实体零售空间正在复苏。在2022年第一季度，店内零售和食品销售增加了11.5%。3月，购物中心的客流量略低于2019年的水平。据世邦魏理仕(CBRE)称，目前的空置率是全球最高的最低十年后。虽然主要大都市地区的复苏速度较慢，但租金却在上涨，尤其是在美国东南部。
不过，现在是开零售店的最佳时机。实体店已成为满足新消费习惯的重要渠道。
随着在线客户获取成本的持续增长，实体店可以创造品牌知名度，推动客户参与，并建立品牌忠诚度。
和一个商业房地产经纪人一起工作
租户可能会选择与经纪人合作，以指导租赁过程。
与经纪人合作是有好处的。哈吉斯表示:“(经纪人)不仅能够根据你的搜索条件确定可用空间，而且商业租赁结构也比住宅或公寓租赁复杂得多。”“(租赁)需要对所有重要元素的‘市场’有深刻的理解。”ob欧宝娱乐app下载地址
选择合适的经纪人至关重要。经纪人通常专门从事特定的市场和用途(即，办公室，零售，健身，餐馆)。ob欧宝娱乐app下载地址经纪人应该花时间了解你的业务和目标。
请记住，经纪人会收取一定的费用(平均为总租赁成本的6%到10%)。有时，租客可以协商房东支付中介费。在开始租赁程序之前，讨论一下费用条款是很重要的。
购买租赁与零售租赁
虽然不太常见，但有机会购买商业建筑。考虑你的商业目标、时机和资金渠道是至关重要的。
租赁降低了你的风险，需要更少的资金，对于想要马上开业的企业主来说是更好的选择。
拥有一栋建筑可以让你完全控制一处房产，而且你有机会在未来把它租出去。然而，这需要获得资金，需要时间，并涉及大量的尽职调查。
现在，让我们仔细看看零售租赁的流程。
专家提示:避免冗长的申请流程，文书工作和信用检查，并在几天内获得资金Shopify资本。筹集开一家零售店所需的资金，在员工、库存和营销方面进行投资，并以灵活的销售额百分比来偿还。ob欧宝娱乐app下载地址
零售租赁是如何运作的?
在这里，我们将分解租赁零售空间的步骤。
1.准备一份商业计划和预算
准备是至关重要的。开发一个商业计划将帮助你确定你的目标和了解你的开支。它还可以确定您可能需要额外专业知识的领域。
在联系房东时，你可能还需要一份商业计划。经验丰富的租赁经理会做足功课，确保新房客能付得起房租。
“做好准备，了解你的数据，并讲述你的(品牌)故事。做好准备，对自己的演讲充满信心。Ukropina Sabaugh是一家商业房地产咨询公司。
在起草你的商业计划时，问以下问题:
- 你开零售店的目标是什么?
- 谁是你的目标客户?
- 你的业务开支是多少(员工人数、销售点(POS)系统、商品等)?
- 你将如何推销你的商店?ob欧宝娱乐app下载地址
- 你们的预计销售额是多少?
- 你想让你的商店看起来怎么样?
- 你的扩建成本是多少?(请记住，建筑可能需要市政府的许可和建筑师的帮助。)
- 你的时机是什么?
2.制定定位策略
一旦你了解了你的目标和成本，选择正确的位置是成功的关键。我们将在下面包括一个物理位置清单。
这里有几个问题可以帮助你确定你的定位标准。
你的客户都在哪里?
选择合适的地点要从你的目标客户开始。OB欧宝娱乐APP他们在哪里购物?如果你一直在网上运营，使用数据来了解你的客户的习惯。
West Equity合伙人、Tuft & Needle前业务发展和房地产战略副总裁蒂姆•哈吉斯(Tim Hargis)建议，在选择地点时考虑客户获取问题。他说:“考虑一下你将如何吸引潜在顾客进入你的商店。你是打算依靠大量的客流量，还是依靠内部营销努力来提高知名度?”ob欧宝娱乐app下载地址
专家提示:要分析客户所在的位置以及他们是否聚集在某些城市或社区，请查看按地点划分的客户报告在Shopify管理。
什么样的环境对你的生意最有利?
你想在传统的购物中心，露天中心，还是街边?确定中心的类型有助于缩小搜索范围。
每种类型的位置都有优点和缺点。传统的购物中心可以吸引更多的客流量。房东通常会管理商品组合，提供安全保障，并照顾公共区域。
独立式建筑可能更便宜。然而，你对你的邻居和你所在位置以外的环境的控制就更少了。
谁是你理想的地产共有人?
列出你理想的共有人。谁会补充你的业务并为你的商店带来流量?
你是一个健康品牌吗?在志同道合的租户(如健身概念店或果汁吧)旁边开一家店，可能有助于推动交叉购物。
你的业务运作需要什么条件?
你需要浴室或水槽吗?您需要指定的取货停车位吗?考虑你的空间大小、必要的设施和停车要求是很重要的。
当地城市政府也会根据你的用途有不同的要求。调查这些任务将节省宝贵的时间和资源。
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3.源位置
一旦你制定了商业计划、预算和位置标准，你就可以开始寻找空间了。OB欧宝娱乐APP
有几种方法可以找到你理想的位置。您可以使用在线服务，例如配角和LoopNet在你的目标市场寻找店面。ob欧宝娱乐app下载地址
人际关系也是有效的。与其他企业主联系，并在社交渠道上分享你的搜索结果，以吸引潜在客户。
它也可以像开车绕着你的目标市场转一圈一样简单，看看适合你定位策略的购物中心。ob欧宝娱乐app下载地址房东通常会在可用的建筑物上张贴“出租”标志。购物中心的房东会在他们的网站上有一个租赁页面，上面有联系信息。
最后，使用商业房地产经纪人是寻找地点的有效方法。我们将在下面讨论broker。
总之，哈吉斯强调了灵活性的重要性。他说:“试着找到几个可以工作的不同空间。”“许多潜在租户过于关注一个‘完美’的地段。”
4.旅游地点
在你联系了房东之后，安排一次参观。最好把所有利益相关者都带到会议上。例如，在施工过程中，与承包商一起参观可以节省时间和成本。
花点时间坐在未来空间的外面，观察交通。如果你能在一周的不同日子和不同时间监控这个区域，那就再理想不过了。你看到你的目标客户了吗?
5.协商一份意向书
一旦你决定了一个地点，房东会给你发一份意向书(LOI)，其中概述了租赁的基本条款，例如租金、租期等。我们将在下面提供一份深入的租赁清单。
6.签订租约
一旦你同意条款，房东就会起草租约。请律师审阅一下租约很有必要。
不要害怕离开租赁谈判如果协议不能让你的生意成功。
零售租赁协议核对表
在美国，租约可能是一份很长的文件。以下是零售租赁中最常见的条款。
任期长短
租期是指零售租赁的租期。
固定最低租金
固定最低租金是指空间的基本租金。
公共区域维护(CAM)
房东要收取维护公共区域的费用。复习语言，了解房东是如何计算这个数字的。
房地产税(RET)
房东会根据你店铺的大小给你提供年税的估计。复习语言，了解房东是如何计算这个数字的。
增加
房东将包括每年增加的租金。基本租金和CAM可能会单独增加。确保您了解您的占用成本将如何增加以及何时增加。
其他成本
房东会列出“其他费用”，包括租金百分比、保证金、营销费和水电费:ob欧宝娱乐app下载地址
- 公用事业公司：了解你是通过公用事业供应商还是房东签订公用事业合同是很重要的。如果房东提供公用设施，他们可能会收取管理费。租客可以协商任何费用
- 额外租金百分比有时房东会在你的入住费用之外附加一定比例的租金条款。租户将支付超过特定销售门槛的销售额百分比。例如，你将向房东支付当年销售额超过50万美元的10%
以下是一些降低零售租赁成本的有效方法:
- 租金减轻：租金减免允许租户在特定时期内免费收取租金。通常，房东会在租约的前几个月提供租金减免
- 纯百分比租金按百分比支付租金可以降低你的风险。如果房东坚持一个基本租金，你可以协商一个较低的租金与较高的百分比租金条款
交货日期
交货日期是房东将舱位交付给你的日期。
有时房东需要在交付空间之前进行施工。延误可能会给你带来额外的费用。确保如果他们错过了交货日期会受到惩罚。
租金生效日期
租金生效日期是你开始支付租金的日期。OB欧宝娱乐APP在交付日期和租金开始日期之间协商足够的时间，以允许任何延误。如果你不开门营业，房东也可能会对你处以罚款。
房东交货要求
房东将如何交付场地?如果业主在交付店铺之前要进行施工，他们应该提供一份业主工作函。
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租户改进
租户改进指的是您的扩建。有些房东会对店面设计有具体要求。一定要询问你的房东是否有租客标准包，并与你的建筑师和承包商一起审查要求。
租户津贴
租客津贴(TA)是房东给你的钱，你可以用它来支付你的扩建费用。租客改善津贴亦称“租客改善津贴”。
房东提供租金合格的租户改进。合格的改进是指对空间所做的改进。你不能将零用钱用于任何商业开支(例如，POS系统，商品等)。
房东通常在扩建完成后支付给房客津贴。房东也会要求你提供留置权弃权书和收据。
如果你在租约到期前腾空，房东通常会要求你偿还租客津贴。在签署租约之前，确保你了解任何处罚。
允许使用
允许使用指的是你可以在你的商店里卖什么。
公共区域
了解谁来维护公共区域。业主和租客的责任是什么?
你还应该注明房东不能用售货亭或季节性活动(如圣诞老人套装)来阻塞你的空间。
维修
了解您在维修方面的权利和责任。如果有泄漏，谁来修理?时机是什么?
提前终止条款
提前终止条款允许你或房东提前终止租约。如果你的商店表现不佳，终止条款或“踢出去”可以帮助你降低风险。
的财产
如果你在一个大型购物中心租赁空间，可能会有一个共同租赁条款。有了共同租赁条款，房东将需要有最低数量的租户。它还可以要求特定的租户保持开放(例如，百货商店)。
如果房东违反联租条款，租户有权支付较低的租金或终止租约。
个人担保
房东会要求租客在签订租约前提供财务报表。有时房东会要求租客签署个人保证书作为担保。个人担保允许房东在房客不支付租金的情况下追讨他们的财产。
如果你必须签保证书，就要理解其中的条款。你可以要求在支付房租时“烧掉”担保，以减少你的风险敞口。
营业时间
通常，购物中心的房东会要求租户在特定时间开门。你们假期能歇业吗?如果意外关闭会发生什么?确保租约中的语言最适合你的业务。
扩展选项
租户可以协商延长租期的选项。该选项使租户有权在租约到期时在特定期限内续订租约。
恢复条款
恢复条款规定了承租人在租约到期后如何将空间归还给房东。
零售租赁的种类
永久vs.临时
一个permanen租赁是指租赁期限在一年以上。
另一方面，a临时租赁是指租赁期限在一年以下的。虽然租金和扩建要求可能较低，但房东通常有终止临时租约的权利。
租结构
零售租约中有几种不同类型的租金结构。
- 三网(NNN):三重净租赁包括基本租金、公共区域维护和房地产税
- 总值+税项:毛额包括基本租金和公共区域维护费。租客还需支付单独的税费
- 租赁总额:租户在总租赁中支付一个租金号码，包括基本租金，CAM和房地产税
- Percentage-rent只有:租客只需支付销售额的一定比例
引导零售租赁流程
虽然零售租赁过程可能看起来势不可挡，但实体店是获得新客户和发展业务的有效途径。
准备工作至关重要。通过了解你的目标市场，设定一个现实的预算和时间表，你可以通ob欧宝娱乐app下载地址过零售租赁为你的商店建立成功的基础。
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